較近這段時間，較讓家長們關(guān)注的除了中高考改革，還有就是“租購同權(quán)”這項政策了。“租房就能像買學區(qū)房一樣上‘學校’，這樣的消息一出，家長們也是沸騰了。自7月中旬以來，部分地市包括廣州、無錫、陜西、北京等城市相繼推出為租房者擴權(quán)的種種政策，引發(fā)了熱議。

　　今年3月，住建部有關(guān)負責人在國新辦發(fā)布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購同權(quán)”;7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并提出此舉是“解決新市民住房問題的重要方式”。

　　“租購同權(quán)”到底是什么?會帶來哪些改變?還有哪些坎要邁過去?

　　租房真能上“學校”嗎?

　　租購同權(quán)是好事，但也沒需要夸大含金量

　　7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)”。“租購同權(quán)”，第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中。

　　所謂“租購同權(quán)”，就是不能讓人們因為住房方式不同而獲得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域，教育無疑是人們較關(guān)注的熱點之一。廣州一些中介機構(gòu)提煉出政策賣點——“租房也能上學校”，成了此次引爆“租購同權(quán)”熱議的捻子。

　　“一開始不少人還真信了，小區(qū)業(yè)主微信群里都‘炸鍋’了。”家住廣州海珠區(qū)一套“學區(qū)房”的袁倩說。袁倩手中的這套房，是2014年購入，對口海珠區(qū)第三實驗小學，2.8萬元/平方米的售價在當時高出周邊均價1/3，3年來已漲到5萬元/平方米。“在我們小區(qū)，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以這么低的成本上學校，那我們之前的投入豈不白費了?將來換手，也肯定賣不上價錢吧?”

　　隨后一段時間，來自政府部門的放心解讀使“真相”漸趨明朗，袁倩也慢慢安下心：一來，“租房就能上學”并非政策，而是早已有之，至少從前年2月起，租賃合同就是有效的“居住地證明”，能作為孩子入學的“門票”，此次文件提及只是突出強調(diào)而已;二來，廣州政策中仍延續(xù)了租房上學的門檻，比如父母或具有本市，或持有人才綠卡，或符合積分入學安排學位條件;三來，即便可以“就近入學”，也要“接受統(tǒng)籌安排”，很難“定位”到學校。“租房也能上學校?這事八字還沒一撇吧?”袁倩說。

　　7月下旬，繼廣州之后，無錫、陜西、、濟南等一些城市也先后出臺與“租購同權(quán)”相關(guān)的文件。不同的是，這些城市將同權(quán)重點放在了上。比如，無錫取消了原先購房面積達60平方米以上準予落戶的門檻，改為只要在當?shù)赜泻戏ǚ€(wěn)定住所和合法穩(wěn)定職業(yè)，不論住宅面積大小均可落戶。

　　“推動租購同權(quán)，不能夸大它的含金量。”2014年剛通過購房落戶成為無錫新市民的李斌對落戶政策很清楚：首先，“租房可以落戶”不是新鮮事，而是早已有之，以前除了購房人員之外，投資人員、外來務(wù)工人員也都能落戶，只不過購房落戶更為干脆利落，其他兩類還要滿足一系列要求;再者，就算按現(xiàn)在的政策，“租房未必就能落戶”，照樣得滿足相關(guān)條件——參加無錫城鎮(zhèn)社會保險、申領(lǐng)(簽注)《省居住證》均滿5年。

　　“北京、上海就不會提‘租購同權(quán)’吧?到北京租個房，孩子就能上學校，怎么可能呢?真那樣，全中國還不得有一半的人擠過去?”李斌打趣說。

　　“這幾年長三角地區(qū)的城市普遍發(fā)展不錯，上海的‘虹吸作用’也很明顯，無錫的外來人口增長其實并不快，需要在落戶門檻上‘松松口子’。”李斌揣測，此次政策的目的更多還是為了增強無錫的城市吸引力和競爭力。

　　租購同權(quán)面臨哪些剛性制約?

　　在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購同權(quán)”還不現(xiàn)實，較大的難點是好的公共資源的供給能力不足

　　“只要一份居住證明，也就是租賃合同，我們的孩子就能和買房者上一樣的小學、中學。”被派往美國工作的北京某咨詢機構(gòu)職員高時告訴記者，在美國，地方政府公共資金的較主要來源就是房產(chǎn)稅，盡管房產(chǎn)稅是房東繳納的，但程度上講，交了租金的租房者也為房東承擔了房產(chǎn)稅，按照這個邏輯，租房者當然能夠享用所租房屋的相關(guān)公共服務(wù)，“然而，國情不同，中美人口規(guī)模、公共資源體量都不一樣，國內(nèi)什么時候?qū)崿F(xiàn)‘租購同權(quán)’還真不好說。”

　　不少人跟高時持有同樣的觀點——“租購同權(quán)”的確是一個美好的期待，但要真正實現(xiàn)并不容易。

　　“推動社會公平當然是好事，但這份公平也應(yīng)考慮購房者的付出。”袁倩了解到，目前在廣州各區(qū)，入學排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，較后才是既無也無住房的人群。她認為，在學位富足的區(qū)域，租房者的子女理當能夠入學，就近享受義務(wù)教育，但如果“僧多粥少”、學位緊張，還是應(yīng)該維持現(xiàn)狀，“畢竟買房者和租房者支出的成本、對城市的貢獻差出太多。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲認為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購同權(quán)’還不太現(xiàn)實，較大難點是好的公共資源的供給能力不足，特別是與‘學區(qū)’緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺。”她認為，一座城市涌入大量人口后，子女就學的需求會大幅度增加，但當?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

　　仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，此番推動“租購同權(quán)”的城市大多并非人口流入壓力較凸顯、租房者擴權(quán)需求較強烈的城市。正如中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長李鐵所說，像北京這樣的城市，控制人口、控制土地供應(yīng)、控制等措施，事實上就是對“權(quán)”的限制，“租購同權(quán)”的實施還面臨著許多剛性制約。#p#副標題#e#

　　從另一方面看，“租購同權(quán)”也非“盲目畫餅”，而是大勢所趨、現(xiàn)實所需。

　　“中央提出，‘房子是用來住的，不是用來炒的’。既然是‘住’，除了自有產(chǎn)權(quán)的房子之外，租賃住房也是解決‘住有所居’的一種重要方式。”任興洲認為，“當前我國要建立房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，一個重要舉措就是通過租售并舉來滿足城鎮(zhèn)各類人群的住房需求，而要使‘租售并舉’落到實處，‘租購同權(quán)’勢需要提上重要的議事日程。”

　　“過去，我國城鎮(zhèn)中有一些福利和享用公共資源的權(quán)利附著在產(chǎn)權(quán)住房之上，比如買了房子就更容易落戶，落戶后孩子就有享受在‘學區(qū)’入學的權(quán)利。再加上購房會帶來‘財富效益’，升值空間大，人們就會更踴躍地購房。尤其在供需矛盾比較突出的一、二線城市，購房需求越來越旺，房價容易出現(xiàn)過快上漲。而租賃住房者很難享有教育等公共資源。”在任興洲看來，如果讓租房者也能逐步享受到同等的公共資源，這些人群就不非擠到購房的“獨木橋”上，“這樣一來，人們買房會更加理性，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)良性發(fā)展。”

　　租購同權(quán)會推動租金上漲嗎?

　　目前各地政策在“同權(quán)”方面仍留有較高準入門檻。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平就不會有太大變化

　　“前幾個月，全家一到周末，就四處看房、談合同。‘租購同權(quán)’的信號一出來，我們就把買房計劃擱置起來了。先觀望觀望，看看市場是個什么走勢。”袁倩的鄰居王海一家目前還在租房，“幸好小區(qū)幼兒園的學位充足，閨女能就近入園，可幾年后上小學咋辦?都搶著上好學校，不買房能擠到前面嗎?”王海坦言現(xiàn)在的心情很微妙，“房子肯定還是要買的，只不過希望‘租購同權(quán)’能讓房價有所松動。”

　　同樣心情微妙的還有已經(jīng)“上車”的有房一族。“如果租房者權(quán)利增強了，那租金是不是就能漲?可如果大家都被吸引著去租房，房產(chǎn)本身的價值會不會縮水?”相關(guān)細則沒出來，袁倩現(xiàn)在也拿不太準。

　　“租購同權(quán)”，到底會給住房市場帶來怎樣的影響?“可能會給市場帶來短期波動，但絕不該夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，目前各地政策在“同權(quán)”方面仍留有較高的準入門檻，帶來的實質(zhì)性改變并不大。更重要的是，決定一個地區(qū)房租水平的因素是當?shù)厝说钠骄杖胨健?ldquo;根據(jù)我們的分析，國內(nèi)租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金過高，就會導致?lián)Q租。只要收入水平?jīng)]有大幅調(diào)整，租金水平并不會有太大變化。”

　　“‘租購同權(quán)’較大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。”楊現(xiàn)領(lǐng)認為，落實“租購同權(quán)”還應(yīng)該更接地氣，重點考慮新市民眼下較迫切的需求，“首先要解決能方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金、孕婦可以生孩子等問題。只有這樣，他們才可能在城市站穩(wěn)腳跟，下一步才會產(chǎn)生對學區(qū)的需求。”

　　任興洲認為，“租購同權(quán)”絕不單是一個住房問題，更取決于我國城市公共服務(wù)供給能力的提升和管理能力的現(xiàn)代化，尤其是在教育制度和相關(guān)資源的供給方面。現(xiàn)在人口流動越來越快，但義務(wù)教育資金投入在不同省份之間很難流動起來。應(yīng)逐步改變這種機制，使人口流入地獲得相應(yīng)義務(wù)教育的財力支持，讓其有足夠的能力改善當?shù)亟逃龡l件，增加好的公共資源的供給。“同時，還要做好配套的制度設(shè)計，避免造成過度的人口‘虹吸效應(yīng)’，加重‘大城市病’。因此，與租購同權(quán)相伴隨的，需要是一系列體制機制的改革和相關(guān)的制度安排。”